نحوه تعیین ارزش خانه در ایران و کشورهای دیگر و دلیل اهمیت داشتن آن
نحوه تعیین ارزش خانه در ایران، آمریکا و اروپا و دلیل اهمیت داشتن آن در این نوشتار آمده است.
به منظور تعیین ارزش از ابزارهای آنلاین، دارایی های قابل مقایسه و ارزشیابی ها استفاده کنید و همانند یک فرد حرفه ای بخرید، بفروشید یا سرمایه گذاری جدیدی انجام دهید.
آیا برای تعیین ارزش خانه خودتان – یا ارزش خانه ای که می خواهید بخرید – دچار مشکل شده اید؟
پاسخ کوتاه این سوال راحت می باشد:
ارزش یک خانه برابر با مقدار پرداختی است که یک فرد برای خرید آن خواهد پرداخت.
پاسخ طولانی بستگی به بازار و طرف مورد سوال دارد که می تواند یک وام دهنده، یک عامل یا یک ارزیابی کننده مالیات استان یا ایالت باشد.
سوالی که در این بحث مطرح می شود، عبارت از این است که چه عواملی در ایجاد دیدگاه آنها تاثیرگذار هستند؟
آشنا بودن با نحوه محاسبه ارزش خانه خودتان با کمک ابزارهای آنلاین و متخصصان آموزش دیده، یک روش بهتری برای آماده شدن به منظور خرید، فروش، افزایش سرمایه، استفاده از ارزش خانه خودتان به عنوان یک سرمایه، یا حتی چانه زنی برای پرداخت مالیات دارایی کمتر می باشد.
همچنین این مورد منجر به داشتن یک تصویر و درک از سلامت مالی کلی می شود.
بر اساس نتایج به دست آمده از ارزیابی نردوالت[1] که به صورت آنلاین و توسط موسسه هریس پول[2] و در آگوست 2018 صورت گرفت، تقریبا سه چهارم (73 درصد) از آمریکاییها معتقدند که آگاهی داشتن نسبت به ارزش خانه هایشان، دقیقا به خاطر همین دلیل بیان شده یک عامل مهمی می باشد.
در ادامه پنج روش برای تعیین ارزش خانه آورده شده است.
نحوه مشخص کردن ارزش خانه
1-استفاده کردن از ابزارهای ارزش گذاری آنلاین
روش ارزشگذاری در آمریکا و کشور های اروپایی
جستجوی عبارت “ارزش خانه من چقدر است؟” به صورت آنلاین، چند تخمین زننده ارزش خانه را نشان خواهد داد.
در حقیقت بر اساس ارزیابی صورت گرفته، 22% از صاحبان خانه در آمریکا ارزش خانه های خودشان را با استفاده از تخمین زننده های آنلاین تخمین می زنند.
اصطلاح فنی مورد استفاده برای این ابزارها عبارت از مدل ارزش گذاری خودکار[3] (AVM) می باشد و معمولا از طریق وام دهنده ها یا سایت های املاک ، همانند زیلو و ردفین[4] ارائه می شوند.
این ابزارها با استفاده از ثبت های عمومی همانند مبادلات دارایی، سال ساخت خانه و ارزیابی های مالیاتی به همراه مدل بندی ریاضی، تلاش می کنند تا ارزش خانه شما را بر مبنای خرید و فروش های اخیر و لیست قیمت های موجود در منطقه شما پیشبینی کنند.
دوید راسموسن[5]، نائب رئیس سابق عملیات وروس استست سولوشن[6] معتقد است که
“اکثر AVM های مربوط به سایت های املاک ، معمولا دارای فعالیت بازاریابی می باشند و منجر به ایجاد قیمت های مورد هدف می شوند.
وظیفه این سایت ها عبارت از برگرداندن یک ارزشی می باشد که تقریبا برای سایر دارایی ها وجود داد و حتی این کار را با اطلاعات محدود انجام می دهد .”
AVM های مورد استفاده توسط وام گیرندگان و متخصصان املاک متفاوت می باشند.
این ابزارها به عنوان یک “امتیاز اطمینان” مورد استفاده قرار می گیرند تا بر اساس تفکر ارائه دهنده AVM، میزان نزدیک بودن تخمین صورت گرفته را با ارزش بازاری نشان دهد.
برای مثال، یک امتیاز اطمینان 90% به این معنا می باشد که تخمین صورت گرفته در چارچوب 10% از ارزش بازار می باشد، هر چند که هر یک از AVM ها یک روش منحصر به فردی برای محاسبه اطمینان دارند.
راسمن معتقد است که درجات تخصصی AVM ها همراه با امتیازهایی بالایی که با دقت مرتبط است، با استفاده از سایت های املاک به دست می آید.
ولی شما برای داشتن یک دیدگاه مناسب نسبت به هر یک از ارزش گذاری های آنلاین، باید با کارشناس املاک محلی صحبت کنید.
ارزشگذاری زمین در ایران
در ایران می توانید از سایت کیلید، شیپور، دیوار و سایت هایی از این قبیل قیمت حدودی ملک را تخمین بزنید.
دادگستری و شهرداری هم کارشناسانی دارند که وظیفه قیمت گذاری زمین و ملک را دارند.
با سایت و مراکز مشاوره ملکی و مشاوره حقوقی آشنا شوید.
مولفه دوم نحوه تعیین ارزش خانه ، تحلیل بازار به صورت تطبیقی است.
2-یک تحلیل بازار تطبیقی به دست بیاورید
زمانی که شما برای یک تحقیق گسترده در مورد ارزش خانه آمادگی داشته باشید، شما می توانید از کارمندان املاک محلی بخواهید تا یک تحلیل بازار تطبیقی[7] یا CMA را در اختیار شما قرار دهند.
هر چند که یک CMA همانند ارزشیابی تخصص دقیق نمی باشد، ولی نشان دهنده ارزیابی یک عامل از خانه و بازار می باشد تا یک تخمینی را از ارزش ارائه بدهد، به خصوص برای اهدافی که در بالا بیان شده اند.
عوامل املاک محلی می توانند با دریافت یک هزینه محدود یا به صورت رایگان، یک CMA را در اختیار شما قرار دهند، ولی باید نسبت به این نکته هوشیار باشید که:
شاید آنها این کار را با هدف تبدیل شدن به عامل فروش شما انجام بدهند.
3-استفاده از حساب گر شاخص قیمت خانه FHFA در نحوه تعیین ارزش خانه
در صورتی که نسبت به استفاده از AVM ها شک داشته باشید، ولی همچنان بخواهید یک تخمین سریعی از ارزش خانه خودتان داشته باشید.
حساب گر شاخص قیمت خانه[8] مربوط به آژانس تامین مالی مسکن فدرال، یک رهیافت علمی تری را مورد استفاده قرار می دهد که می توانید از آن استفاده کنید.
اقتصاد دان قبلی FHFA، ویل دورنر[9] معتقد است که این ابزار ها از “روش فروش های مکرر” استفاده می کنند.
FHFA که از اطلاعات مربوط به میلیون ها مبادلات رهنی استفاده می کند که از سال 1970 به بعد جمع آوری شده اند، میزان تغییر ارزش خانه را از یک فروش تا فروش بعدی نشان می دهد.
این نرم افزار در مرحله بعدی از این اطلاعات برای تخمین نحوه نوسان ارزش ها در یک بازار مشخص استفاده می کند.
“حساب گر HPI یک روش راحتی برای مشاهده میزان ارزش خانه شما در طول زمان می باشد.”
نحوه محاسبه ارزش خانه از نظر ویل دورنر، اقتصاد دان سابق FHFA
این شرایط فوق العاده است.
بسیار خوب، به یاد داشته باشید که حساب گر HPI قرارداد های مربوط به رهن خانه ها را بررسی می کند (وام هایی که کمتر از 484350 دلار و بیشتر از 726525 دلار و در بخش هزینه بالا قرار داشته باشند) و به صورت فصلی یا با توجه به تورم موجود، تعدیل پیدا نکرده است.
دورنر معتقد است که همچنین “در صورتی که شما یک وام قراردی و تطبیق داده شده داشته باشید، حساب گر HPI یک روش آسانی برای تخمین ارزش خانه شما در طول زمان می باشد.”
3-استخدام کردن یک ارزیاب متخصص و یا یک بنگاه
وام دهندگان قبل از موافقت با یک رهن، نیاز به یک ارزیابی دارند، ولی شما هم می توانید همانند مالک دارایی یک ارزیاب را استخدام کنید تا ارزش خانه را در هر زمانی ارزیابی کند.
بر اساس ارزیابی صورت گرفته، بیش از یک چهارم (28%) مالکان خانه در ایالات متحده، ارزش خانه خودشان را با استفاده از یک ارزیاب تعیین می کنند.
ریان لاندکوئیست[10]، مالک شرکت ارزیابی موجود در کارمیشل، کالیفرنیا، معتقد است که “شغل من به عنوان یک ارزیاب عبارت از تعیین ارزش بر اساس نیازهای مشتری ام می باشد.
برخی مواقع مشتری ها ارزش موجود را در تاریخ های گذشته و برخی دیگر ارزش بازاری جاری را می خواهند تا در مورد افزایش سرمایه گذاری یا خرید تصمیم گیری کنند.”
ارزیاب ها در کنار موارد دیگری که ارزیابی می کنند، موارد زیر را هم مورد ارزیابی قرار می دهند:
- بازار: منطقه، شهر و همسایگی که خانه در آنجا قرار دارد.
- دارایی: مشخصات خانه، که شامل پیشرفت ها و زمینی می باشد که خانه در آن قرار دارد.
- دارایی های قابل مقایسه: فروش ها، فهرست ها، محل های خالی، هزینه، استهلاک، و سایر عوامل مربوط به خانه های مشابه در همان بازار.
این اطلاعات ترکیب می شوند تا یک نظر نهایی را در مورد ارزش خانه ایجاد کنند و به صورت گزارش رسمی ارائه داده می شوند.
در ایران می توانید از طریق روزنامه و یا املاک ، از یک کارشناس ملکی کمک بگیرید.
معیار دیگر نحوه تعیین ارزش خانه ، ارزیابی دارایی و مقایسه آن است.
5-ارزیابی دارایی قابل مقایسه
یک مورد رایجی که در ارزیابی ها و AVM ها وجود دارد، عبارت از متکی بودن آنها به ارزش فروش اخیر دارایی های قابل مقایسه می باشد که در اغلب مواقع “کومپ ها[11] نامیده می شوند.
بیش از نصف (56%) مالکان خانه در ایالات متحده، ارزش خانه خودشان را با بررسی کردن دارایی های قابل مقایسه تعیین می کنند.
از این نظر، این رهیافت ساده ترین رهیافت موجود می باشد.
استفاده از کومپ ها یک روشی برای تعیین ارزش بازاری می باشد که بدون استفاده از یک ارزیاب صورت می گیرد، ولی در آن از یک تشخیص مناسب استفاده می شود.
لندکوئیست بیان کرده است که “صرفا فروخته شدن خانه کناری به معنای این نیست که این قیمت یک کومپ می باشد.”
لند کوئیست معتقد است که شما به منظور انتخاب کومپ های مناسب باید یک رهیافت “سیب ها برای سیب ها[12] را به کار بگیرید.
در رابطه با این مورد فکر کنید که در صورت در دسترس نبودن شما، کدام دارایی ها مورد توجه یک خریدار خواهد بود.
به دنبال پیدا کردن اندازه، موقعیت، شرایط و امکانات مشابه باشید.
برای شروع نحوه تعیین ارزش خانه:
- به دنبال یک سایتی باشید که لیست های MLS در آن نمایش داده می شوند، تا بتوانید قیمت های فروش اخیر خانه های قابل مقایسه در همسایگی تان را پیدا کنید.
- در صورتی که فروش های اخیر به اندازه کافی نباشند، لیست قیمت ها را بررسی کنید، ولی به یاد داشته باشید که ممکن است این لیست واقعی نباشند.
- شما حداقل به سه کومپ معتبر نیاز دارید تا بتوانید یک دامنه احتمالی از ارزش بازاری را برای خانه خودتان مشخص کنید.
زمانی که شما دارایی های قابل مقایسه را انتخاب کنید، یک سری کارهایی را باید انجام دهید که به یک مقدار ترفند نیاز دارند.
شما باید تفاوت مابین خانه خودتان و کومپ ها را تعدیل کنید،
برای مثال، مواردی از قبیل اضافه کردن ارزش به قیمت کومپ در صورتی که اتاق خواب های کومپ ها بیشتر از اتاق خواب های خانه شما باشد،
یا کاهش دادن ارزش کومپ در صورتی که بخش داخلی آن منسوخ شده باشد.
میزان ارزش اضافه شده یا کاهش داده شده توسط شما بستگی به شرایط بازار شما دارد که می تواند کاملا گسترده باشد.
بعد از تعدیل کردن ارزش ها، به بالاترین و پایین ترین کومپ ها نگاه کنید.
یک تخمین مناسب از ارزش خانه شما، باید در میانه های این دامنه قرار بگیرد.
چرا ارزش خانه اهمیت دارد
گایله ویسوزر[13]، نائب رئیس سابق بازاریابی و تجارت در هومزنپ[14]، به عنوان یک برنامه ای که تخمین های مربوط به ارزش خانه ها را ارائه می دهد، معتقد است که آگاهی یافتن نسبت به ارزش خانه به شما اجازه می دهد تا مواردی که می توانید ارائه بدهید را ارزیابی کنید،
مشخص کنید که آیا یک لیست قیمت گذاری شده مناسب می باشد یا نه و در مورد نحوه قیمت گذاری بر روی خانه خودتان تصمیم گیری کنید.
همچنین مزایای مربوط به پیدا کردن ارزش یک خانه، به خرید یا فروش محدود نمی شود: مواردی زیر مبنای ارزش خانه می باشند.
- سرمایه گذاری مجدد،
- بالاترین ارزش اعتبار خانه،
- اضافه ارزش بیمه
- و مالیات دارایی سالانه
تعیین ارزش خانه شما به معنای کنترل بیشتر بر روی دارایی هایتان می باشد.
برای مثال، مالیات های مربوط به دارایی ها عبارت از یک موردی است که همیشه درخواست می شود.
در صورتی که شما با استفاده از کومپ ها اثبات کنید که ارزیابی صورت گرفته بسیار بالا است، پاداش این کار شما می تواند قرض مالیاتی پایین تر باشد.
منبع: کانون مشاوران ایران
پاورقی
[1] NerWallet
[2] The Harris Poll
[3] Automated Valuation Model
[4] Zillow and Redfin
[5] David Rasmussen
[6] Vero Real Estate Solution
[7] Comparative Market Analysis
[8] House Price Index
[9] Will Doerner
[10] Ryan Lundquist
[11] Comps
[12] Apples to apples
[13] Gyle Weiswasser
[14] Homesnap
