بایگانی برچسب برای: نوسازی ملک

نحوه نوسازی یک ملک به صورت مناسب

در حین خرید یک ملک برای نوسازی، تمیز کردن خانه و تعمیر آن به یک روش خاص اهمیت زیادی دارد.

شما نمی خواهید که این کار را خودتان انجام دهید و پول و زمان خودتان را در این پروژه تلف کنید.

در صورتی که کارها طبق برنامه پیش نروند، پروسه موجود را به صورت منظم پیش ببرید و ناامید نشوید.

در ادامه چند شاخص بیان شده است که می توانند در حین نوسازی ملک مسکونی یا یک ملک تجاری برای شما مفید باشند.

روش یک از دو: آمادگی برای نوسازی ملک

1. بازدید کردن ملک

قبل از آنکه نوسازی را شروع کنید، کل ملک را بررسی کنید.

یادداشت کنید که کدام آیتم ها در شرایط مناسب قرار دارند و کدام بخش ها نیاز به کار دارند.

در صورت امکان این کار را به همراه یک بازرس متخصص انجام دهید.

وی می تواند مواردی را مشخص کند که ممکن است شما متوجه آنها نشوید.

در ایالات متحده، شما می تواند از طریق انجمن آمریکایی بازرسان خانه، یک بازرس صلاحیت دار را انتخاب کنید.

در حین اینکه در یک ملک راه می روید، سوالاتی را از بازرس بپرسید.

• بازدید خانه باید شامل سیستم گرمایشی، تهویه هوا یا سیستم HVAC، لوله کش داخلی، سیسم برقی، کف، اتاقک زیر شیروانی، هر نوع عایق قابل مشاهده، دیوارها، سقف ها، کف ها، پنجر ها، در ها، پی ساختمان، لوله فاضلاب و زیرزمین باشد.
• در صورتی که شما یک پیمانکار نباشید، نباید خودتان به تنهایی بازدید را انجام بدهید.
• در طول بازدید، از هر موردی عکس بگیرید. معمولا بازرس شما از بخش های مشکل دار و برای گزارشات خوش عکس خواهد گرفت، ولی شما هم می توانید یک سری اسنادی برای اهداف خودتان داشته باشید.
• هزینه یک بازرسی بستگی به اندازه ملک دارد.

2. ایجاد یک چک لیست

بعد از تعیین بخش هایی که نیاز به کار دارند، یک چک لیست نوسازی تهیه کنید.

این کار به شما کمک خواهد کرد تا روند نوسازی را دنبال کنید و هیچ نوع نوسازی را از دست ندهید.

این نوسازی ها شامل هر دو مورد آیتم های داخلی (دیوارها، نقاشی و غیره) و آیتم های خارجی (برای مثال، نمای ساختمان، ناودان ها و روشنایی بیرون) می باشد.

• این چک لیست می تواند کاملا جزئی و دقیق باشد و هر کاری که لازم است صورت بگیرد را به صورت مناسبی توضیح بدهد.
• گزارش بازرسی می تواند برای ایجاد یک چک لیست مورد استفاده قرار بگیرد.

3. ایجاد یک بودجه

چک لیست خودتان را بررسی کنید و مشخص کنید که هر نوسازی چقدر هزینه در برخواهد داشت.

صفحه گسترده اکسل یک ابزار مناسبی می باشد که می تواند برای بودجه شما استفاده شود.

این بودجه باید هر نوسازی انفرادی را به صورت جزء به جزء مشخص کند.

در صورتی که هزینه تعمیرات بیشتر از بودجه شما باشد، شما نیاز خواهید داشت که یک سری تغییراتی در چک لیست خودتان ایجاد کنید.

• یک بودجه ای را صرف مشکلات پیشبینی نشده بکنید. به منظور صورت نگرفتن این مشکلات یک سری محدودیت هایی در نظر گرفته می شود. ولی زمانی که شما فرآیند نوسازی را شروع می کنید، ممکن است که مشکلات جدیدی ایجاد شوند.
• در صورت که برنامه شما عبارت از فروش ملک به محض تمام شدن نوسازی می باشد، قیمتی که برای فروش ملک خودتان مناسب می باشد را در نظر بگیرید.

4. با یک پیمانکار همکاری کنید.

داشتن یک پیمانکار مناسب باعث خواهد شد که فرآیند نوسازی تسهیل شود.

یک بخش از وقت خودتان را صرف تحقیق در مورد یک پیمانکار خوب بکنید.

پیمانکاران می توانند از طریق ارجاعات، بخش ساخت و ساز محلی شما، انجمن های سرمایه گذاری املاک و هیات های مشاغل عمومی پیدا شوند.

هر کاندیدی را از قبل بررسی کنید تا صلاحیت وی را برای پروژه خودتان مشخص کنید.

• سوالات مربوط به بررسی اولیه باید موارد زیر را شامل شود:
• تجربه پیمانکار: پیمانکار شما حداقل باید سه سال تجربه داشته باشد
• تجهیزات: یک پیمانکار باید تجهیزات خودش را داشته باشد
• مستخدمان: شما باید حمایت کافی را برای کامل شدن کار مشاهده کنید
• مجوز: یک پیمانکار باید از طریق دولت و سایر مراجع قانونی مربوطه، مجوزهای لازم را کسب کنید.
• بیمه: تعهدات و پاداش نیروی کار
• استفاده از پیمانکاران فرعی: مشخص کنید که آیا پیمانکار برای انجام دادن این کار می تواند از پیمانکاران فرعی استفاده کند یا چنین حقی ندارد.
• ارجاعات: به دنبال پیمانکاری باشید که حداقل دارای سه ارجاع مثبت باشد.
• هر پیمانکاری که می خواهید با وی همکاری کنید، باید یک مزایده رسمی را ارائه بدهد. یک پیمانکاری انتخاب کنید که متناسب با بودجه شما باشد و توانایی مناسبی برای انجام کارتان داشته باشد.

5. همراه با پیمانکار، ملک را بررسی کنید.

بعد از آنکه شما یک پیمانکار را انتخاب کنید، شاید نیاز باشد که یک بار دیگر هم کل بخش های ملک را بررسی کنید.

همچنین پیمانکارتان می تواند به شما کمک کند تا در بودجه یا چک لیست خودتان یک سری تغییراتی انجام دهید.

• بعد از آنکه در رابطه با همه موارد با پیمانکار خودتان به توافق رسیدید، یک جدول زمانی را برای کامل شدن نوسازی مشخص کنید. این کار باعث خواهد شد که تمامی طرفین درگیر مسول باشند و در یک موقعیت عادلانه ای قرار داشته باشند.

6. تمامی مجوزهای مورد نیاز را به دست بیاورید.

معمولا بازسازی یک ملک به یک سری مجوزهایی نیازدارد.

داشتن مجوزهای لازم به شما کمک خواهد کرد تا از تخلف نسبت به دستورات ساخت و ساز محلی اجتناب کنید.

با بخش ساخت و ساز محلی خودتان در ارتباط باشید تا بتوانید نیازهای خودتان را مشخص کنید.

این نیاز ها بر مبنای نوع کاری که شما انجام می دهید، متغیر خواهد بود.

• نوسازی های معمولی که نیاز به یک مجوز دارند، شامل نصب سیم کشی برقی جدید، گسترش دادن فضای کف، نصب یک فنس بلندتر از 6 فوت، و هر چیزی که مربوط به لوله فاضلاب عمومی می باشد.
• وظایفی از قبیل نصب یک سقف، کف سازی، نقاشی و تعویض پنجره ها و درها، معمولا نیازی به مجوز ندارند.
• پیمانکارتان می تواند به شما کمک کند تا مجوزهای لازم را تهیه کنید.

روش دو از دو: کار کردن بر روی یک ملک

1. شروع کردن با تخریب و دور انداختن آشغال ها

هر نوع آشغال موجود در داخل یا خارج از ساختمان را بردارید.

تمامی وسایلی را که آسیب دیده اند یا شما وسایل جدیدی را جایگزین آنها خواهید کرد (سقف، کابینت ها، تجهیزات، تجهیزات روشنایی، توالت ها، آب گرمکن ها و غیره) را از خانه خودتان دور بیاندازید.

کار بیرونی می تواند شامل قطع درخت ها و بوته های خشک و دور انداختن درها، فنس ها، آلونک ها، دسته ها و سرسره باشد.

2. تمامی مشکلات مربوط به سقف یا پی را مشخص کنید.

در صورتی که خانه به یک سقف سازی جدیدی نیاز داشته باشد، این کار باید قبل از هرنوع کار مربوط به نوسازی درونی صورت بگیرد.

شما نمی خواهید که هیچ نوع نشت آبی در ساختمان شما وجود داشته باشد.

نوسازی های مربوط به پی بتنی یا بلوکی و تیرکی هم باید در این زمان صورت بگیرند.

• تعمیر مشکلات خارجی در مرحله اول، منجر به جلب توجه کمتری به آن در حین نوسازی خواهد شد.

3. نصب درها، پنجره ها و تزئینات جدید.

درها و پنجره های بیرونی باید بعد از تمام شدن کارهای مربوط به پی شروع شوند.

این کار خانه شما را در برابر شرایط آب و هوایی و وارد شدن حیوانات محافظت می کند.

همچنین درها و پنجره های جدید باعث خواهند شد که خانه شما همانند یک کارگاه ساختمانی به نظر برسد.

• تعداد درها و پنجره های مورد نیازتان را محاسبه کنید و قبل از اقدام به خرید، اندازه آنها را مشخص کنید. سعی کنید که اندازه گیری شما کاملا دقیق باشد.
• درهای ورودی جدید یک روش مناسبی برای تغییر چهره خانه و افزایش ارزش آن می باشد.

4. کار بر روی لوله گذاری ها و سیستم های گرمایشی، سرمایشی و تهویه هوا (HVAC)

تعمیر لوله گذاری ها باید شامل آب گرم کن ها، لوله ها و دوش ها، توالت ها و خط های آب / گاز باشد.

شاید شما به یک سیستم HVAC جدید نیاز داشته باشید و یا اینکه باید سیستم موجود را نوسازی کنید.

همچنین در طول این زمان می توان بر روی سیستم برقی هم کار کرد.

• قبل از نصب یک یونیت تهویه هوای خارجی، مطمئن باشید که یک نفری به صورت کامل در آنجا حضور داشته باشد. شما نمی خواهید که یونیت تهویه هوای شما دزدیده شود.

5. نصب و روغن کاری تخته ورقی (گچ تخته)

شما هم می توانید تخته ورقی جدیدی نصب کنید و هم می توانید تخته ورقی موجود را نوسازی کنید.

نوسازی تخته ورقی موجود ارزان تر می باشد.

زمانی که شما تخته ورقی را تمام کرده باشید، می توانید بر روی بافت دیوار یا سقف کار کنید.

6. رنگ کردن سقف و دیوارها

کف خانه را با پلاستیک یا پارچه برزنتی بپوشانید و برای پوشیدن بخش هایی که می خواهید رنگی نشود، از نوار پوششی نقاش استفاده کنید.

همچنین پنجره ها و لولاها هم باید با نوار پوشیده شوند.

به منظور تزیین از بتونه و گل سفید استفاده کنید و همچنین قبل از شروع نقاشی از یک چوب یا تخته هم استفاده کنید.

قبل از رنگ زدن، از یک چاشنی یا گرم کننده بر روی دیوار استفاده کنید.

• قبل از شروع نقاشی باید دیوارها را تمیز کنید. برخی از نقاشان یک مقداری شن می ریزند و بعد از استفاده از گرم کردن دیوار، یک بار دیگر آن را تمیز می کنند.
• با استفاده از حرکات V یا W شکل دیوارها را نقاشی کنید و از به کار گیری حرکات مستقیم به سمت بالا و پایین اجتناب کنید.

7. تجهیزات روشنایی، سقف سازی و تجهیزات برقی (بخاری، ماشین ظرف شویی، ماشین لباس شویی، خشک کن و غیره) را نصب کنید.

• روشنایی یک روش مناسبی برای تغییر چهره ملک می باشد و در مقایسه با سایر نوسازی ها، تقریبا هزینه کمتری دارد.
• کف سازی می تواند شامل موزائیک مودار یا سرامیکی، چوب سخت، فرش و چند لایی کردن باشد.
• در فرآیند نوسازی، کف سازی در مراحل بعدی صورت می گیرد تا از رنگی شدن سقف پیشگیری شود و کارگرانی که به داخل می آیند و خارج می شوند، هیچ گونه آسیبی به کف وارد نکنند. به دلیل اینکه شما می خواهید کف خانه تان در پایان کار زیبا و جدید به نظر برسد، ممکن است که قبل از نصب کف، یک سری کارهای داخلی دیگری انجام دهید. حداقل کاری که می توانید انجام بدهید عبارت از محافظت کردن کف جدید از آمد و شد پاهای سنگین در طول کار داخلی می باشد.

8. اضافه کردن کارهای دستی

بعد از تمام شدن همه کارها، یک بار کل خانه را بگردید و تمامی کارهایی که صورت گرفته را بازدید کنید.

ممکن است نیاز باشد که به رنگ ها دست بزنید یا آخرین تعدیل ها را در لوله گذاری، HVAC یا سیستم های الکتریکی انجام دهید.

همچنین شما باید کل خانه را تمیز کنید.

• یک بازرسی نهایی ایده مناسبی می باشد

9. دورنمای ملک

بر روی محیط جلویی خانه کار کنید، چرا که اولین جایی می باشد که سایر افراد می بینند.

فنس ها، حیاط های خلوت، تزیین ها، پیاده روها، ایوان ها و مسیر خروج ماشین از خانه عبارت از جاهایی می باشند که باید بیشترین اهمیت را برای آنها در نظر گرفت.

بعد از تمام شدن این آیتم ها، به گل های ، بوته ها و سایر موارد کاشته شده خاک اضافه کنید.

حیاط پشتی باید آخرین جایی باشد که بازسازی می شود.

• قبل از کاشت نهال ها، مشخص کنید که ملک شما در طول روز چقدر خورشید دارد. در صورتی که درختان زیادی وجود داشته باشند، نهال هایی بکارید که به نور خورشید زیاد نیاز ندارند.
• در رابطه با ایده های خودتان در وسط باغ با یک فردی صحبت کنید و نظرات وی را در مورد نوع نهال ها و مواردی که بهترین تناسب را با ملک شما خواهند داشت، در نظر بگیرید.
• مدت زمان لازم برای خاک برداری را در نظر بگیرید. در صورتی که وقت زیادی برای صرف کردن در حیاط نداشته باشید، به دنبال گزینه هایی باشید که نیاز به نگهداری محدودی دارند.
• در صورتی که پنجره های شما در ارتفاع پایینی قرار داشته باشند، نهال هایی که درختچه های، درختان و پوشش زمینی کمتری دارند را مورد استفاده قرار دهید. شما نمی خواهید که دید خودتان را از بین ببرید.

منبع: کانون مشاوران ایران